冰雪

把握楼市调控三步走

2020-03-26 08:41:20来源:励志吧0次阅读

月底,以新闻联播、新华网为代表的中央媒体持续报道楼市,引起业界及政府高度关注。国务院率先打出重拳,于4月17日出台“新国十条”,从而掀起了新一轮的楼市调控。新政迭出,观望情绪重燃,楼市再陷博弈,地方系列新政也在紧锣密鼓,关于后续政策和房价走势的猜想不断,这些都加剧了房产作为投资品的风险。

一般来说,有效的政策调控分 步进行:第一步是成交量下降。政策迫使手中拥有大量房产的短期投机客最先撤出市场,这会率先表现在二手房市场,集中抛售、转售为租等现象十分普遍,进而影响新房市场的购房情绪;第二步是成交均价下跌,一般来说,若政策能够延续几个月,资金实力较为雄厚的长期炒房客也会慢慢撤出市场,同时现金流充裕的开发商的控制力也会相对削弱,房价开始松动;第三步则是再寻量价平衡点,经过一段时间的沉淀后,刚性的自住需求和合理的改善需求开始重回市场,实现最终的调控目的,量价回归合理水平,而这时的回归也将宣告该轮调控的结束,楼市将进入新一轮的循环。

笔者以北京市场为例,根据市场表现简单分析楼市调控的“三步走”。

第一步:留住青山 适时出手

新政一出,投资客抛售大量房产的信息不绝于耳,二手房市场骤冷,抛售潮、毁约潮、降价潮,一波一波袭来,并且开始向新房市场传递。4月最后 个星期,商品住宅期房和现房成交总量的环比跌幅分别为10. 4%、11. 9%、 0.82%,跌速逐周加快,而成交均价却在2.2万~2. 万元/平方米之间坚挺,此时正处于调控第一步。

“卖租族”是近期网络上开始流行的新名词,即卖掉原有的房子,转而选择租房生活。可以说,这是预期相对比较明朗的人,在认定了房价正处在一个相对高点,并考虑到之前房屋的购置成本也较低的情况下,应该选择出手。尤其是持有房源,正处于那些所谓的泡沫较为严重的板块,越早出手会越踏实。因为不一定要在最高点出手,持有那些抗跌能力差的高风险房源的投资客,要有更灵敏的嗅觉,不要过分贪婪,留的青山在,不怕没柴烧。

对于仅有一套房源用于自住的房主,建议不要轻易跟风去做“卖租族”,一方面是整个楼市走向还不是特别明朗,而且特大城市的房价是长期看涨的;另一方面是在浓重观望下,选择租房,而暂缓购房计划的人不在少数,房租也开始面临涨价压力。

第二步:关注政策、股市 择时买入

4月 0日,北京市政府出台了比“新国十条”更加苛刻的、地方版的“新京十二条”,以家庭为单位限制购买二套住房,并叫停外地购房。经历了4月中下旬的考验,5月成交量跌幅开始收窄,成交均价开始加速下调,前两周跌幅均在10%左右,而成交量跌幅却控制在了10%以下,且呈现逐周收窄之势,同时以恒大、绿地为代表的品牌开发商引领降价潮,在部分城市集体降价。虽未传递到北京市场,但不管是开发商受限于资金状况,还是急于出货,都足以说明开发商对未来的预期已经开始放低。这些表现,都是调控迈入第二步的重要特征。

5月正是由第一步向第二步过渡的一个关键时期,从中央到地方,此轮调控政策的力度和频度都是前所未有的。此轮调控若有所成效,关键看第二步要走多久多远。由于GDP和实体经济对房地产行业的依赖程度极高,很难通过一两次的楼市调控而发生根本转变。所以,楼市调控会“适可而止”。在调控第二步中,投资者应理性判断相对低点,如果资金实力允许,可以选择买入。笔者认为,具体买入时机可关注两点。

政策 如果政策不断,则预期难改。5月10日,央行第 次上调了存款准备金率0.5个百分点,流动性进一步收缩,缓解加息压力的同时,也对股市、楼市形成明显利空,这对开发商的考验程度大概会在6月份露出“马脚”。

股市 政策总是最先作用于股市,进而传递到实体经济上。政策即出,地产股领跌是不争的事实,一个月内地产股板块整体缩水25%,而楼市表现却要滞后得多。

第三步:大约在秋季 大敌仍当前

如果政策不断,预期则难改,若不出效果,则政策将不断,所以第二步走多长,房价会降多少,要看政府在GDP和房价之间做出平衡。笔者认为,如果第二步能按照现有政策执行,那么在第三季度就有望“稍息”,不少限制需求而采取的临时限购措施,也将根据实际情况陆续放开,楼市调控进入第 个阶段。

此时,关键要看物业税,或者所谓的“房产保有税”的相关问题了,如果投资客扛过了此轮调控,或者在第二步“恰好”碰到了一个不错的价钱,适时买入了一定量的房产。那么,物业税将是日后面临的最大风险了。

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