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交房当故事成为事故

2020-11-19 17:59:03来源:励志吧0次阅读

交房 当“故事”成为“事故” 原创 过蝈8433 秦朔朋友圈· 这是第3329篇原创首发文章 字数 3k+ ·· 过蝈 | 文 关注秦朔朋友圈 ID:qspyq2015 ·如此“豪宅”“交房即维权”,是这两年楼市的热点话题。因为地价高企,一手房高端化、“豪宅化”的现象较为普遍,而维权也很普遍。根据声动吴江891报道,一位吴江某业主花300万买了当地的“高端楼盘”。去年10月交房,刚交付就发现新房有严重问题——因外墙漏水导致了墙体霉变。杭州某大牌豪宅,前年限价背景下,还比周边卖贵五六千,今年四月交付,业主发现“货不对版”——沙盘上所谓的“生活美学馆”被拆除,铝板凹凸不平,1.8米的宽阳台缩水为只有1.35米……“房闹、维权”年年有,相比往年拉横幅、砸沙盘、堵开盘,这届业主的动作,文明优雅很多,但是其中心酸不足为外人道也。他们做PPT:杭州某大牌开发商交房遭维权,有业主把问题列项作成PPT,逻辑强大,证据清晰;他们开公众号:杭州某大牌开发商,因旗下众多项目出现维权,业主自发开启公众号,求转发求分享;他们打文笔战:这个大牌开发商也是“重视业主意见”的,特地找了文笔优美的写作者,洗白澄清。但仍然遭遇业主“反攻”,写了一篇“爆款”文章反击,点击率都还不错……“交房维权”的屡见不鲜,有众多因素:首先是政策层面,在限价背景下,开发商没有利润空间,对商品做了减配;其次是开发层面,土地、建材、人力各个成本都在涨,唯独价格不能涨,于是商品只能降标,很多楼盘都是高周转,各种赶工也影响质量;然后是营销层面,因为卖的是期房,营销总是给客户说故事“筑梦”、给与“想象空间”,交付时难免形成落差;最后是客户层面,伴随85后、90后成为买房主力,他们在生活见识、维权意识等方面都高于父辈,比如豪宅的“美学生活馆”,可能上一辈客户对此类配套不屑一顾,拆除也无所谓,但新一代客户就会格外重视。上述种种,造成了维权常态化。交房,让“故事”变成“事故”比品质维权更可怕的是项目停工。前不久某著名“豪宅”开发商当家人被列入失信被执行人名单,同时公司被迫停止重组。旗下北京、杭州、苏州各地项目都处在半停工状态中。该房企拿地激进凶猛,早在2014年至2016年,三年来总耗资超过500亿元,拿下27宗地块,超过了同期总营收,“高周转、高杠杆”成为其最仰仗的手段。由于该房企定位高端住宅开发,受到限价政策约束更大,严重影响了现金流。这个“豪宅”房企,有代表产品吗?有的,而且名气很大。前几年在全国一二线城市的“院X”系列,名人傍身,明星代言,风光无限。但究竟产品如何呢?早在2017年,该房企为品牌“院X”系列注册了专利。比如楼盘的主入口门头、院门壁灯、横梁、抱鼓石等一系列所谓专利,没有一样是和实际生活相关的。笔者曾去参观过其项目,“皇家”“尊贵”是他们常用的话术,“乾隆眼中的江南”是他们爱说的故事。该房企的说辞,在房产营销领域里是比较有名的,同行之间还会学习。比如,“项目的壁灯,原型是西汉中山靖王刘胜时期最著名的“长信宫灯”(曾被国家鉴定为国宝级文物),由公司原创设计,体现了品牌对中式文化的尊重和细节的要求。”把楼盘当“旅游景点”一样介绍、说故事是这家房企的风格。一圈下来,客户自己关注什么也忘记了,满脑子就是一个印象——“贵”。靠激发客户的虚荣心来让客户买单,是他们引以为傲的“营销哲学”。这家房企代表了目前很多房企的“风格”:爱讲故事,追求“品质感”而不是实打实地做品质;傍身名人明星,追求“尊贵感”,而不是真正对客户敬畏。在房产大跃进的泡沫中,一朝断裂,无数维权。如何造一栋不漏水的房子?和讲故事风气形成鲜明对比的,是近年来房地产项目产品一直在退步,这已经成为业内的共识。2018年博鳌房地产论坛上,绿城房地产管理公司董事长李军直言:“一直劝身边的同事这两年不要买房,因为近两年的房屋质量是最差的,维权潮会在这几年出现。”去年博鳌论坛一位地产大佬曹舟南突然开炮:“哪个开发商敢跳出来说,我造的房子是不漏水的?一家都不敢跳出来。”“房住不炒”,不仅是遏制炒房,也要提高居住品质,守住质量红线。造一栋不漏水的房子有多难?大概和前两年“中国造不出一颗圆珠笔芯”的深沉追问一样,何尝不是“中国制造”的悲哀。价格越来越贵,故事越来越美,但是谁都不能保证不漏水。这不仅是房地产的痛点,也是中国制造的痛点:即便我们有全球最大的PC厂家、全球领先的通信设备公司、后起之秀的手机品牌……即便有一堆闪闪发光的成绩,我们的“中国芯”和欧美的差距仍有十年!以房地产为代表的“讲故事”的风气,正裹挟席卷着我们的角角落落,毕竟和产品创新、施工管理、工艺钻研等需要实干的事情相比,“讲故事”是打动人心的,是最轻松的,最能提价的,最快来钱的。老老实实埋头苦干,还未必迎得来“野百合的春天”。“叙事经济学”的时代房地产爱讲故事,是因为过去二十年,中国城市化这个故事最为激动人心。在这股风气之下,现如今互联网、人工智能、5G、新基建哪个不是一连串的故事?诺贝尔经济学奖得主罗伯特·希勒,在新书《叙事经济学》中讲述经济现象背后叙事的力量。在当下“部落化的生存”中,市场经济通过口述、新闻媒体和社交网络传播的流行叙事,无论流行的是真相,还是谣言,都在影响人们的决策,乃至改变整个经济和社会的走向。而且,在复杂经济现象背后有很多流行的观点和叙事,互相冲突、甚至是虚构、不真实的,但是借助社交媒体的病毒式传播,这些虚虚实实的叙事却在影响经济决策和我们普通民众的认知。书中举例了对“房地产叙事”的话语:“首先,政府和商人共谋推出“居者有其屋”的叙事,一方面把房屋自购率作为经济发展的一个指标,另一方面也把购房作为对社区做贡献的一种表现(在美国尤其如此,因为房地产税直接供给了社区的学校)。其次,在这一叙事之下,又涌动了许多分支相关联却不一定一致的叙事。比如所有者叙事,买房子是一种对未来负责任的表现,因为它是很多人人生中最重要的金融决策;房地产的增值带来的财富效应则是不断被提起的经济叙事;买房养老是另一种叙事,强调房地产的储值功能;推动房地产的发展则需要改变人的金融思维,尤其是改变人的储蓄习惯,这又是房地产与银行的共谋。早期借钱消费被很多人认为是不妥当的,甚至是危险的,但是房地产的发展就需要改变大众对按揭的“偏见”,强调加杠杆是所有人能够“努力”买房并增加个人财富的一种工具。书中对美国房地产的叙事描述,有和中国相似的部分,也有不同的地方。我们的房地产叙事,前20年是基于中国城市化进程、农村走向城市的“宏大叙事”;而这几年,则是基于一场大城市化、都市圈化的深度城市化叙事。前者是增量时代,是GDP增速10%以上、城市化率以每年1%增长高歌猛进的时代;而未来则是一个存量的时代,房住不炒的时代,将如何发展,目前的争议分歧远大于共识。如何理性看待故事?大环境的裹挟我们普通人无能为力,我们能做的,不论参与与否,都要理性看待故事本身。一个好故事,有没有抬高我们对项目的预期?我们购买是因为要满足自身需求,还是听信了一个故事?心态上要做好“预期管理”;同时,选房上尽量避免购买“维权周期”下的房子。什么是“维权周期”?众所周知,房地产是周期之母。这个周期不仅是房价的周期,也是品质、质量的周期。房子为什么会这么在意周期呢?因为从拿地到交付,至少相隔3-4年,期间的政策环境,开发商自身的现金流,都有很大的不确定性。这时候,市场需求变化了、人口流速改变了、城市规划调整了,都会给项目带来极大影响。“维权潮”“供应潮”和“政策潮”会存在重叠,在某些年份下造的房子会特别差。但笔者要强调的是,不能把质量差简单归结于政策,这是合力的结果。恰恰是因为政策“有形的手”的调节,才能让更多人买得起房子,实现房住不炒。这个“维权周期”有哪些呢?各个城市的具体政策、开发供应量不一样,不同的城市存在不同的周期。笔者以近十年的杭州为例:1、2014年:这一年的杭州楼市,因为高库存愁云惨淡,一片降价潮涌现。一些客户的维权和降价有很大关系。但另一方面,很多开发商是在2012年当时的楼市高位拿了地,在2014年销售的时候不得不挥泪大甩卖。当年一些楼盘的广告语甚至是:“房价=地价!”这样惨淡的标语。在这种楼市大熊市的背景下,降标减配也是普遍现象;2、2018年至今:继2016-2017年房价大涨,带动了土地市场火爆、地价高企后,2018年开始了限购限价限贷等各种政策收紧。限价锁死了开发商的空间,很多项目都没有“利润”,甚至是在亏损。最后导致的局面是——板块越热、地价越高、限价越死,项目品质也下降严重。笔者以杭州为例来阐述这个“维权周期”,但是“2018年至今”已经成为全国现象, 2016年至2017年是全国大涨的年份,土拍越热、地价越高、供应越大、政策越严的城市都逃不开这个魔咒。所以选新房的客户,不妨去查下项目当年的地价,和现在的售价比一比,自己就会有答案。我们可以相信故事,但更要去思考真实!本文参考:《诺奖得主希勒:人类一切经济行为,都被“流行叙事”所左右》——新京报书评周刊「 本文仅代表作者个人观点 」「 图片 | 视觉中国 」原标题:《交房,当“故事”成为“事故”》阅读原文新闻推荐《中华人民共和国基本医疗卫生与健康促进法》 (2019年12月28日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议通过,2020年6月1日起正式实施。)第一章总则第一条为了发展医疗卫生与健康事业,保障公民享有基本医疗卫生服务,提高公民健康水平,推进健康中国建设,根据宪法,制...成都脑瘫医院挂号咨询
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